【任泽平：对当前房地产形势的看法和建议】作者：任泽平团队
来源：泽平宏观
当前房地产是争议大、难决策、影响广泛的行业，一方面要坚持房住不炒、不能前功尽弃，另一方面确实形势十分复杂严峻、要把稳增长放在更加突出位置。
本文试图从理性、客观、、长远四个维度，探讨当前房地产形势的现状、原因、影响及建议。我们曾提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，本文将以定量分析为主，用逻辑和数据说话，从底层逻辑出发进行推导，力争给出兼顾短期和长远的建议，促进房地产市场平稳健康发展。
由于才疏学浅，智识有限，野人献曝。浅见，供酌。
一、当前房地产形势的基本现状
基本判断：当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之。
自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已接近一年，很多房企和上下游企业已没有余粮。
今年的“小阳春”不仅没有来，而且大幅下滑。
无需多言，直接上数据：
3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。
3月房地产商务活动指数38.2%，比上月大降7.9个百分点；订单35.6%，比上月回落4.6个百分点。
1-2月土地购置面积和土地成交价款同比分别为-42.3%和-26.7%，分别较2021年全年下滑26.8和29.5个百分点；1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%。
1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭4124亿元，下降16.9%。
根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。根据与大型中介机构交流，再过3个月，估计民营房企不会债务违约的将所剩无几。即使国企房地产公司，面对销售大幅下滑，销售回款也是大幅下降，主要靠借新还旧债务滚动维持现金流。
可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。
二、当前房地产形势的九大原因分析
我们曾提出 “房地产是坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。经济转型既要下定决心，也要考虑有个过程。冰冻三尺非一日之寒。
客观讲，当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素；是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。
当前房地产形势的九大原因：
第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。
未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。
行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。
第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。
日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济……
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