【万科郁亮：活下去，不是熬下去，救人要先自己】来源：镁刻地产
转自：每日经济新闻
“活下去，不是熬下去。”
10月22日，在万科业务交流会上，董事会郁亮在回答《每日经济新闻》记者提问时表示。
2021年入秋晚，寒意浓，而房地产行业已经迈入冬天，强如头部房企都在思虑度过冬天的活法。
谈及对行业的新感悟和看法，郁亮归纳为16个字——尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。
“我们对行业的看法是要尊重常识，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛，但我们相信天下有没做完的生意，阵痛之后我们仍有机会。”
……
不正常的发展不可持续
“尊重常识很重要，今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断依据。”郁亮表示，以“物极必反”的常识来看，房地产行业过去几十年的黄金发展就不是常态。
换言之，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。
房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为做了巨大贡献。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在的人均40多平方米，这是很大的进步，也在很大程度上助力居住问题解决，改良了老百姓的居住条件。
但是，黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如从老百姓角度来看，虽然居住条件的确得到了改良，但年轻人买房子压力很大，同时也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展。
再比如，按揭能帮助人们实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多金融资源，以致于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？
这些是郁亮的思考，也是房地产行业大发展、黄金时代发展留下的问题。
2017年十九大报告明确“房住不炒”后，房地产行业开始回归常态——回归到民生行业。什么是民生行业？就是跟老百姓息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。
郁亮认为，房地产行业回归到民生行业之后，方方面面其实都要需要回归。从尊重常识角度来看，物极必反，过去如此黄金，今天要回归到一个常态发展，这是必然。
而回到常态必有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。
缩表如缩骨减肥，很痛苦
“回到常态为什么会阵痛呢？从过去一段时间至今，金融行业在减少房地产行业的金融资源占比，这方面数字从去年下半年就开始下降。对开发商而言，缩表更直接的表现为要降债务，控杠杆，以及去金融化。”
郁亮解释道，降杠杆事实上是通过合作，从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情，实质上也是一种金融化。
去金融化是什么概念？过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等，会使得杠杆更高。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高价拿地，导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。
冲击之下，房价下降使购房者受影响，房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响，因此缩表的过程是很痛苦的。
回头看，房地产行业先后经历了土地红利时代、金融红利时代。在这两个时期，资本市场评价地产公司，先以土地储备为指标，有多少地值多少钱，后来用PE，赚多少钱，乘以倍数，成为市值。
据此，郁亮提出了一个思考：过去地产行业所取得的业绩，有多少是为客户提供好产品好服务带来的？有多少是金融杠杆带来的？
“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是痛苦、煎熬的过程。”
……
自己都不怎么救人？
……
三年后的今天，郁亮谈到“活下去”，蕴藏了对未来机会的渴望。“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷，首先要解决自己如何过冬的问题。现在比增长更重要，能力比规模更重要。”
……
活下去，不是熬下去
在回答《每日经济新闻》记者提问时，郁亮表示，活下去，不是熬下去。要活得好，活得久，要找到下个春天活下去的基本能力、方法，这个很关键。
……
在郁亮看来，冬天来了以后，万科一方面确实要继续走下去，首先解决御寒的问题；另一方面，也要去寻找、建立在下个春天活得好、活得久的基本能力。
……
全文：网页链接
【思进免责声明】本号致力于“好文”推送，并对文中观点保持中立，所发内容仅供学习、参考、交流之目的。版权归原作者或机构所有，若涉及版权问题，烦请留言联系（文章来自网络，侵删，感谢原作者）。